오피스텔 주택 수에 포함되나요?

오피스텔 주택 수에 포함되나요?

[pixabay 출처.]

 

오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있는 대표적인 부동산 상품으로, 투자 목적으로도 많이 활용됩니다. 하지만 오피스텔을 소유하거나 임대할 경우 다양한 세금 문제를 고려해야 합니다. 

 

특히, 주거용과 상업용에 따라 세금 부과 방식이 달라질 수 있어 꼼꼼한 분석이 필요합니다. 

 

이번 글에서는 오피스텔과 관련된 취득세, 보유세, 양도소득세, 종합부동산세 등 주요 세금 정보를 자세히 알아보고, 절세 방법까지 함께 살펴보겠습니다.

 

 

오피스텔이란?

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 합성어로 주택법상 준주택으로 분류됩니다. (준주택은 주택은 아니지만 주거용으로 사용 가능한 시설을 말함) 

 

 

1. 오피스텔 세금 종류

1) 취득세

오피스텔을 처음 구매할 때 발생하는 세금이 바로 취득세입니다.

 

• 주거용 오피스텔 : 1~3% (취득가액에 따라 달라짐)
• 업무용(상업용) 오피스텔 : 4.6%

* 절세 방법 : 주거용으로 사용할 경우, 이를 증빙하면 취득세율을 낮출 수 있습니다. 주민등록 이전 및 전입 신고를 빠르게 진행하는 것이 중요합니다.

 

 

Q. 오피스텔 주거용으로 사용 중인데 주택 수에 포함되나요?

오피스텔을 처음 살 때는 공부상 용도(업무시설) 기준으로 취득세 4.6%가 부과됩니다. 이후 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있지만, 이는 재산세가 주택 기준으로 부과되는 경우에만 해당됩니다. 

 

다만, 2020.8.11 이전에 취득하거나 매매계약을 체결했다면 주택 수에서 제외됩니다.

 

 

Q. 아파트 청약 시 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

아파트 청약 시에는 공적장부(건축물대장) 기준으로 무주택 및 유주택 여부를 판단합니다. 오피스텔은 준주택이지만 공부상 업무시설로 분류되기 때문에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택 청약 시에는 무주택입니다.

 

오피스텔 수십 채를 가지고 있어도, 주택이 없다면 무주택자 자격으로 아파트 청약이 가능합니다.

 

 

2) 보유세

오피스텔을 소유하고 있으면 매년 내야 하는 세금이 있습니다.

① 재산세

• 주거용 : 공시가격의 0.1~0.4%
• 상업용 : 공시가격의 0.25~0.4%

주거용보다 상업용이 세금 부담이 큽니다.

 

② 종합부동산세

1세대 1주택자로서 주거용 오피스텔을 소유하면 종부세 합산 대상이 됩니다. 업무용으로 사용하면 종부세 대상에서 제외될 수 있습니다.

* 절세 방법 : 주거용과 상업용에 따라 세금 부담이 다르므로, 활용 목적을 명확히 해야 합니다. 종부세 부담을 줄이기 위해서는 소유 형태를 적절히 조정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

2. 오피스텔 임대소득세

오피스텔을 임대할 경우, 발생하는 소득에 대해 세금이 부과됩니다.

• 연 임대소득 2,000만 원 이하 : 분리과세(15.4%) 또는 종합과세 선택 가능
• 연 임대소득 2,000만 원 초과 : 종합소득세 적용

* 절세 방법 : 임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 필요 경비를 적극적으로 활용하여 과세표준을 낮출 수도 있습니다.

 

 

 

3. 오피스텔 양도소득세

오피스텔을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

• 1년 미만 보유 : 70%
• 1~2년 보유 : 60%
• 2년 이상 보유 : 6~45% (누진세율 적용)

* 절세 방법 : 오피스텔을 단기 매매할 경우 높은 세율이 적용되므로 장기 보유 전략이 필요합니다. 2년 이상 보유하면 일반 세율이 적용되므로, 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

4. 오피스텔 부가가치세

오피스텔을 분양 또는 매수할 때 일반임대업으로 사업자등록을 하면 건물분 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다. 

 

하지만 10년간 업무용으로 임대해야 하며, 그전에 주거용으로 사용하거나 주택임대사업자로 전환하면 환급받은 부가세와 가산세를 반환해야 합니다.

 

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오피스텔은 투자와 실거주가 모두 가능한 매력적인 부동산 상품이지만, 다양한 세금이 부과될 수 있습니다. 따라서 취득부터 보유, 매도까지 체계적인 세금 계획이 필요합니다. 용도에 따라 세금 부담이 달라지므로 사전에 철저한 분석과 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.