재건축·재개발 단계별 절차 알아보기

재건축·재개발 단계별 절차 알아보기

[pixabay 출처.]

 

 

우리나라 아파트의 평균 연령이 28.8년으로, 일반적으로 아파트의 수명이 30~40년이라는 점을 고려하면 앞으로 재건축·재개발 대상이 되는 단지가 많아질 것으로 예상됩니다. 

 

재건축·재개발은 일반 아파트 청약과는 절차와는 과정이 다릅니다. 이번 글에서는 재건축·재개발 단계별 진행 과정에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

[재건축·재개발 단계별 절차]

 

 

 

정비구역 지정 및 추진위원회 구성

재건축·재개발 사업의 첫 단계는 해당 지역이 ‘정비구역’으로 지정되는 것입니다.

[재건축]

• 노후도(준공 후 30년 이상), 안전진단 결과에 따라 진행 가능
• 지방자치단체에서 정비구역으로 지정해야 사업 추진 가능

 

[재개발]

• 건물 노후도, 기반 시설 부족, 주거 환경 등을 고려하여 정비구역 지정
• 주민 동의 비율(75% 이상) 확보 필요

 

정비구역으로 지정되면, 사업을 추진하기 위한 추진위원회가 구성됩니다. 추진위는 사업 초기 기획을 담당하고 조합 설립을 준비하는 역할을 합니다.

 

 

 

재건축·재개발 안전진단

재건축·재개발의 첫 관문은 안전진단입니다. 안전진단은 기존 건축물이 구조적으로 안전한지, 재건축이 필요한 상태인지 평가하는 절차로, 재건축이 진행될 수 있는지를 결정하는 중요한 단계입니다.

① 재건축 안전진단 절차

• 안전진단 신청 : 아파트 소유자(입주민) 또는 지자체가 안전진단을 요청합니다.
• 예비 안전진단(현지 조사) : 지자체가 육안으로 건물 상태를 확인하여 정밀 안전진단 필요 여부를 판단합니다.
• 정밀 안전진단 : 전문기관이 건물의 구조적 안정성, 설비 노후도 등을 종합적으로 평가합니다.
• 결과 판정 : 평가 결과에 따라 등급이 부여되며, 재건축 가능 여부가 결정됩니다.

 

② 안전진단 등급 및 재건축 가능성

• A~B등급 : 유지·보수 (재건축 불가)
• C등급 : 조건부 재건축 (보강 후 사용 가능, 필요시 추가 심사)
• D~E등급 : 재건축 가능 (구조적으로 심각한 문제 발생)

 

특히 2018년부터 구조안전성 비중이 50% 이상으로 강화되면서, 재건축 판정을 받기가 더 어려워졌습니다. 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 추진이 사실상 불가능하므로, 주민들은 철저한 준비가 필요합니다.

※ 재개발은 안전진단 절차가 필요 없으며, 주거 환경이 열악한 지역을 대상으로 진행됩니다.

 

 

 

조합 설립 및 사업 계획 수립

정비사업의 핵심 주체인 조합이 설립되면 본격적인 사업이 시작됩니다.

[조합 설립 요건]

• 재건축 : 소유주 75% 이상 동의
• 재개발 : 토지 등 소유자 75% 이상 동의

 

조합이 설립되면 정비사업 계획을 수립하고, 건설사 선정 및 세부적인 계획을 마련합니다.

 

 

 

사업시행인가 및 관리처분계획 수립

사업시행인가 단계에서는 구체적인 건축 계획과 설계안이 확정됩니다.

① 사업시행인가 주요 내용

• 건축물 배치, 도로 계획, 공원 조성 등 구체적인 계획
• 용적률, 건폐율, 세대 수, 공공 기여 내용 포함

 

사업시행인가가 완료되면, 관리처분계획을 세우게 됩니다. 이는 기존 소유주(조합원)들이 새롭게 받을 아파트(신축 주택)의 분양 방식과 비용을 결정하는 단계입니다.

 

② 관리처분계획 주요 내용

• 기존 소유주(조합원)들이 받을 아파트 평형 및 분담금 결정
• 일반 분양 세대 수 및 분양가 확정

 

 

이주 및 철거, 착공

관리처분계획이 확정되면 기존 거주자들은 이주를 시작해야 합니다.

[이주 및 철거 과정]

• 조합원 및 세입자 이주 (보상 협의 진행)
• 기존 건물 철거
• 착공 및 본격적인 공사 시작

이 단계에서는 세입자 보상 문제, 철거 과정에서의 안전 문제 등이 주요 이슈가 될 수 있습니다.

 

 

 

일반 분양 및 준공, 입주

공사가 완료되면 일반 분양을 진행하고, 준공 후 입주가 시작됩니다.

[일반 분양]

• 조합원 외 일반 분양 대상자 모집
• 분양가는 시세 및 분양가 상한제 적용 여부에 따라 달라짐

 

[준공 및 입주]

• 사용 승인 후 입주 시작
• 조합 해산 및 최종 정산

 

이 모든 과정을 거쳐야 비로소 재건축·재개발 사업이 마무리됩니다.

 

재건축·재개발 투자 시 주의할 점

① 추진 속도를 반드시 체크하기
사업 진행 속도는 지역 및 조합 내부 사정에 따라 다름
오랜 기간 지연될 가능성이 있으므로 사업 진행 현황을 주기적으로 확인

 

② 추가 분담금을 반드시 고려하기
사업 진행 중 예상보다 높은 분담금이 발생할 수 있음
분담금 부담이 과도할 경우 투자 수익성이 낮아질 수 있음

 

③ 규제와 정책 변화를 주의하기
정부 정책(분양가 상한제, 조합원 분양권 규제 등)에 따라 수익성이 달라질 수 있음
정책 변화에 따른 리스크를 사전에 분석해야 함

 

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재건축·재개발 사업은 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상이지만, 복잡한 절차와 예상치 못한 변수들이 많아 신중한 접근이 필수적입니다. 

 

사업의 단계별 진행 상황을 꼼꼼히 확인하고, 정책 변화를 지속적으로 체크하는 것이 성공적인 투자로 가는 길입니다.

특히, 추진 속도, 추가 분담금, 정부 규제 등 주요 리스크를 철저히 분석하고 투자에 나선다면 성공 확률을 더욱 높일 수 있습니다.

재건축·재개발에 관심 있는 분들은 본문에서 소개한 단계별 절차를 꼭 숙지하고, 신중한 투자를 통해 성공적인 결과를 거두시길 바랍니다!