아파트 공동명의 필수?

아파트 공동명의 필수?

 

 

아파트를 구매할 때 단독 명의로 할지, 공동 명의로 할지 고민하는 사람들이 많습니다. 특히 부부나 가족 간 공동명의를 선택하는 경우가 많은데, 이때 공동명의가 주는 혜택과 주의할 점을 명확히 아는 것이 중요합니다. 

 

세금 절감 효과가 있는지, 추후 매도 시 어떤 영향이 있는지, 대출과 상속 문제는 어떻게 되는지 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 

 

이번 글에서는 아파트 공동명의의 장점과 단점, 세금 혜택, 유의사항을 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 아파트 공동명의란?

아파트 공동명의란 한 명이 아닌 두 명 이상이 소유권을 나누어 갖는 것을 의미합니다. 주로 부부나 부모-자녀 사이에서 많이 이루어지며, 명의자의 지분율을 5:5로 할 수도 있고, 특정 비율로 나누는 것도 가능합니다.

 

 

 

2. 공동명의 장점

① 양도소득세 절감 효과

아파트를 매도할 때 양도소득세는 소유주 기준으로 부과됩니다. 공동명의일 경우 양도소득세를 공동으로 부담하므로 세금 부담을 낮출 수 있습니다.

 

② 증여세 절감 효과
부부 공동명의를 통해 배우자에게 지분을 이전할 경우, 10년간 6억 원까지 증여세가 면제됩니다. 따라서 증여세 없이 지분을 조정할 수 있어 절세 효과가 있습니다.

③ 상속 및 재산 분배 용이
공동명의는 상속 과정에서 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한, 한 사람이 단독 소유하는 것보다 상속세 부담이 분산될 가능성이 있습니다.

④ 신용 문제 완화
한 명이 단독 명의로 주택을 소유할 경우 대출을 받을 때 부담이 클 수 있습니다. 하지만 공동명의일 경우, 신용을 분산시켜 대출을 보다 원활하게 받을 수 있습니다.

 

 

 

3. 공동명의 단점

① 취득세 부담 증가
공동명의로 아파트를 구입하면 각자의 지분에 따라 취득세가 부과됩니다. 단독명의보다 세금이 다소 증가할 수 있습니다.

② 주택 수 증가로 인한 세금 문제
공동명의로 주택을 보유하면 각자의 명의로 주택이 인정될 수 있습니다. 즉, 공동명의자의 주택 수가 증가하면서 종합부동산세, 양도소득세 부담이 늘어날 가능성이 있습니다.

③ 지분 정리 문제
부부가 이혼하거나 가족 간 재산 분배가 필요할 때 공동명의 지분 정리가 복잡해질 수 있습니다. 이 경우 법적 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다.

④ 임대소득세 발생 가능성
공동명의일 경우 임대소득이 발생하면 각 명의자의 소득으로 나누어 과세됩니다. 이에 따라 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 공동명의 변경 및 주의사항

공동명의를 단독명의로 변경하거나 지분을 조정하려면 증여세나 취득세가 발생할 수 있습니다. 따라서 변경을 고려할 경우 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

5. 공동명의 세금

① 종합부동산세

종합부동산세는 공시가격 합산 기준으로 일정 금액을 초과하는 주택에 대해 부과되는 세금입니다.

• 1세대 1 주택자 : 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 부과
• 다주택자 및 일반 명의자 : 공시가격 6억 원 초과 시 종부세 부과
• 공동명의자 : 각자의 지분에 따라 과세 기준이 적용됨

[공동명의와 단독명의 종부세 비교]

 

[공동명의 종부세 계산 방식]

• 공동명의의 경우, 각자의 지분에 따라 공시가격을 나눈 후 6억 원까지 공제한 뒤 과세 표준을 산출합니다.

예) 공시가격 10억 원 아파트를 부부가 5:5 공동명의로 보유한 경우

• 각자 보유 지분 : 5억 원씩
• 각자의 공제액 : 6억 원(기본 공제)
• 공제 후 과세 표준 : 0원 → 종부세 없음

즉, 공동명의로 하면 각자 6억 원씩 공제받기 때문에 종부세가 부과되지 않습니다.

 

[종부세 절세 전략]

• 공시가격이 12억 원 이하라면 1세대 1 주택자 단독명의가 유리 (세금 없음).
• 공시가격이 12억 원 초과라면 공동명의가 유리할 수 있음 (각자 6억 원 공제 가능).
• 다주택자의 경우 공동명의가 유리할 수 있음 (중과세 방지).

 

[유의할 점]

• 공동명의를 하더라도 양도세 계산 시에는 단독명의보다 불리할 수 있습니다.
• 상속·증여 시 세금이 다르게 적용될 수 있으므로 미리 고려해야 합니다.
• 1세대 1주택 단독명의자는 장기보유특별공제 혜택(최대 80%)을 받을 수 있지만, 공동명의자는 혜택을 받지 못합니다.

 

 

② 취득세

취득세는 부동산을 매입할 때 한 번 내는 세금으로, 명의자 수와 무관하게 부동산 전체 가격을 기준으로 계산됩니다.

• 공동명의라도 취득세를 나누어 부담할 뿐, 절세 효과는 없습니다.
• 1 주택자의 경우 1~3%의 기본 세율 적용됩니다.
• 2 주택 이상 보유 시 조정대상지역이라면 8~12%의 중과세율 적용됩니다.

 

③ 재산세

재산세는 매년 부과되는 지방세로, 공동명의 시 각자의 지분에 따라 나누어 부과됩니다.

• 공동명의라도 재산세 절세 효과는 없음
• 1 주택자는 세율이 낮아 재산세 부담이 크지 않음

 

④ 양도소득세 

양도소득세는 부동산을 매각할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 

[공동명의와 단독명의 양도소득세 비교]

 

• 공동명의는 양도차익을 분산하여 세율을 낮출 수 있습니다.
• 1세대 1주택자의 장기보유특별공제(최대 80%)는 단독명의만 가능합니다.
• 공동명의 시 양도차익이 커질 경우 장기보유특별공제를 못 받아 불리할 수도 있습니다.

양도차익이 크다면 공동명의로 세금을 분산하는 것이 유리하지만, 1세대 1 주택 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 단독명의가 유리합니다.

 

 

 [세금 최종 정리] 

 

◆ 공동명의가 유리한 경우

1. 종부세 부담을 줄이고 싶을 때
2. 양도소득세 부담을 줄이고 싶을 때 (양도차익이 클 경우)
3. 부부가 각각 공제를 받고 싶을 때

 

◆ 단독명의가 유리한 경우

1. 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)를 받고 싶을 때
2. 양도차익이 적거나, 공제 혜택이 더 클 때